"جنون عقاري".. هل تواجه تركيا أزمة سكن؟ (شاهد)

تشهد تركيا ارتفاعا غير مسبوق في قيمة إيجارات وبيع المنازل السكنية، منذ بداية العام الحالي، وصلت في بعض أحياء ولاية إسطنبول (باشاك شهير - كايا شهير)، إلى نسبة 500 بالمئة، فيما تجاوز معدل الارتفاع العام في المدينة خلال الأشهر التسعة الماضية الـ 150 بالمئة، وفق مسح أجرته "عربي21".

ووصل التضخم في سوق العقارات التركية إلى مستويات قياسية، في ظل موجة غلاء فاحشة تجتاح البلاد بالتزامن مع تداعيات الحرب الروسية الأوكرانية، حيث سجل التضخم السنوي في تركيا ارتفاعا ليصل إلى 83.45 بالمئة في أيلول/سبتمبر، وهو أعلى مستوى له منذ 24 عاما، بحسب معهد الإحصاء التركي.

"ارتفاع جنوني"

ووفق ما رصدته "عربي21"، شهد سوق العقارات في تركيا طفرة سعرية منذ قرار الرئيس التركي رجب طيب أردوغان في أيلول/سبتمبر 2018، بخفض قيمة الحصول على الجنسية الاستثنائية عبر شراء عقار من مليون دولار إلى 250 ألف دولار.

وأظهر مسح أجرته "عربي21"، أن متوسط نسبة زيادة أسعار العقارات السكنية في أكبر سبع ولايات في تركيا من حيث عدد السكان تجاوز 410 بالمئة خلال الأربع سنوات الماضية، وفقا لبيانات موقع "إندكسا" المتخصص في تتبع أسعار العقارات والإيجارات في تركيا.

وبحسب بيانات "إندكسا"، تصدرت إسطنبول قائمة المدن التركية من حيث زيادة سعر متر العقار السكني حيث بلغ 20208 ليرة للمتر الواحد، تلتها ولاية إزمير بسعر 15362 ليرة للمتر ثم بورصة بسعر 10625 ليرة للمتر، ثم ولاية أضنا بسعر 9765 ليرة للمتر، ثم ولاية غازي عنتاب. في حين جاءت ولاية أنقرة (العاصمة) في المركز السادس بسعر 9047 ليرة للمتر تلتها قونيا بسعر 7863 ليرة للمتر.

ويختلف ترتيب الولايات من حيث نسبة الزيادة في الأسعار فجاءت ولاية أضنا في المركز الأول بنسبة 471.7 بالمئة، تلتها غازي عنتاب بنسبة 445.3 بالمئة، ثم قونيا بنسبة 437.8 بالمئة، ثم إزمير بنسبة 402.3 بالمئة، بينما جاءت إسطنبول في المركز الخامس من حيث نسبة الزيادة التي بلغت 387.6 بالمئة، تلتها بورصة بنسبة 370.5 بالمئة، ثم أنقرة (العاصمة) في المركز السابع بنسبة 360.4 بالمئة.

وعلى صعيد أسعار الإيجار السكني، جاءت ولاية قونيا في مقدمة الولايات من حيث ارتفاع أسعار إيجار السكن وذلك بنسبة 341 بالمئة، تلتها إسطنبول بنسبة 335.3 بالمئة، وإزمير بنسبة 335 بالمئة، في حين جاءت أنقرة في المركز الرابع من حيث زيادة أسعار الإيجار السكني بنسبة بلغت 334 بالمئة، تلتها أضنا بنسبة 292 بالمئة، ثم غازي عنتاب بنسبة 287.2 بالمئة، في حين جاءت ولاية بورصة في المركز السابع بنسبة بلغت 230 بالمئة.

"هبوط الليرة"

ويعيش ما يقرب من 20 مليون شخص في تركيا (نحو 6 ملايين أسرة) في منازل مؤجرة، وبلغ حد الجوع لأسرة مكونة من أربعة أفراد في تركيا نحو 4900 ليرة تركية، ووصل خط الفقر إلى 16 ألف ليرة، وفق بيانات معهد الإحصاء التركي، ما يعني أن جميع هذه الأسر تقريبا تعيش "تحت خط الفقر".

وعلى مدار السنوات الأربع الماضية فقدت الليرة التركية أكثر من 200 بالمئة من قيمتها أمام الدولار، وفق حسابات "عربي21"، حيث سجلت في أيلول/سبتمبر 2018 سعر 6.5 مقابل كل دولار، فيما بلغ سعر الليرة التركية أمام الدولار حاليا نحو 18.5 ليرة للدولار الواحد.

ورغم التداعيات السلبية لانهيار قيمة الليرة التركية على المواطنين الأتراك، إلا أنه شجع المستثمرين الأجانب في الإقبال على شراء العقارات بتركيا، للاستفادة من انخفاض قيمة العملة المحلية أمام العملات الأجنبية.

وحققت مبيعات العقارات أعلى معدل لها في 2020، حيث بلغت 1499316 منزلا، مقابل 1375398 منزلا في 2018، بنسبة زيادة بلغت نحو 9 بالمئة، بعد قرار أردوغان.

ولم يتأثر سوق العقارات بمخاوف المستثمرين من الأسباب التي أدت إلى انهيار الليرة التركية، سواء كانت لأسباب سياسية مرتبطة بأحداث مثل أزمة القس الأمريكي أندرو برونسون، أو التوترات الدبلوماسية بين تركيا وعدد من دول المنطقة وخاصة الخليجية، أو لعوامل وصفها الرئيس التركي بأنها "حرب اقتصادية" على بلاده.

"قفزة بمبيعات الأجانب"

وعلى الرغم من أن إجمالي حجم مبيعات الأجانب لا يشكل سوى 4.7 بالمئة من إجمالي المبيعات بالسوق التركي، بحسب التقرير الصادر عن معهد الإحصاء التركي (حكومي) في تشرين الأول/أكتوبر الجاري، إلا أنه بمتابعة "عربي21" للبيانات الرسمية خلال السنوات الأربع الماضية وجدت أن حجم مبيعات الأجانب قفز من 2.9 بالمئة في 2018 إلى 4.7 في أيلول/سبتمبر 2022، بنسبة زيادة تقدر بنحو 180 بالمئة منذ قرار الرئيس التركي وحتى الآن.

وأظهرت بيانات معهد الإحصاء التركي، أن حجم مبيعات الأجانب عام 2018 بلغ نحو 39.7 ألف عقار من إجمالي حجم المبيعات البالغ نحو 1.4 مليون عقار، وفي أيلول/سبتمبر 2022 بلغ حجم مبيعات الأجانب نحو 49.6 ألف عقار من إجمالي حجم المبيعات البالغ نحو 1.1 مليون عقار.

ووفقا للبيانات الرسمية، فإن نسبة تأثير الأجانب على السوق العقاري في تركيا أقل مما يتم الترويج له على أن الأجانب وراء الارتفاع القياسي في أسعار العقارات بالبلاد، حيث أن حجم مبيعات الأجانب أقل من 5 بالمئة مقابل أكثر من 95 بالمئة للأتراك، وهو ما يعني أن القرارات الحكومية لمنح تسهيلات للأترك لتملك العقارات، إلى جانب التداعيات الاقتصادية التي تمر بها البلاد جراء تفشي وباء كورونا وارتفاع أسعار المواد الخام والطاقة عالميا والصعود القياسي لمعدلات التضخم، هي التي ساهمت بشكل كبير في ارتفاع أسعار العقارات وليس الأجانب.

أسباب جنون الأسعار

وقال الخبير التركي في الاستثمار الدولي عبد الله أداك، في مقابلة مع "عربي21"، إن نسبة زيادة أسعار العقارات في تركيا حطمت الأرقام القياسية خلال فترة ما بعد جائحة كورونا، إذ تراوحت بين 100 إلى 300 بالمئة حسب المنطقة والمدينة.

وأوضح أداك، أن الزيادة في أسعار العقارات بتركيا تجاوزت للمرة الأولى قيمة الزيادة في سعر صرف الدولار مقابل الليرة، مرجعا ذلك إلى الارتفاعات القياسية لتكالیف مواد البناء وأیضا محدودیة الأراضي المرخصة رسمیا للبناء، والأھم من ذلك، حقیقة أن أصحاب رؤوس الأموال والمستثمرین أصبحوا یركزون على شراء العقارات السكنیة خصوصا بعد انخفاض قیمة اللیرة التركیة.

وأضاف: "الاستثمار في المجال العقاري بعد جائحة كورونا أصبح وسیلة استثمار نشطة وجادة بالمقارنة مع الاستثمارات الأخرى كسوق الأوراق المالیة والفوائد المصرفیة والذھب وخلافه"، مشيرا إلى أن الطلب المتنامي على العقارات مقابل محدودية الطلب ساهم كذلك في ارتفاع الأسعار.

واستبعد الخبير التركي أن يكون الأجانب هم سبب الطفرات السعرية بالقطاع العقاري خلال الفترة الماضية، لافتا إلى أن نسبة 48 بالمئة من الأتراك لا يملكون مسكنا ويقيمون في مناز بالإيجار، مقابل نحو 52 بالمئة فقط يمتلكون عقارا، وهو ما يساهم بشكل كبير في زيادة الطلب على الإيجار السكني بالبلد، وتفاقم هذا الطلب مع زيادة توافد الأجانب للبلاد، وهو ما ساهم بطبيعة الحال في الزيادات الجنونية للأسعار.

وأشار أداك، إلى أن الحكومة التركیة سعيا منها للحد من هذه الزيادات الجنونية فرضت مؤخرا حدا أقصى لنسب الزیادة في إيجار المنازل بحیث لا تتجاوز 25 بالمئة من قیمة الإیجار، وذلك خلال الفترة من 1 تموز/یولیو 2022 وحتى 1 تموز/یولیو 2023.

واعتبر أداك أن قانون تحديد نسبة 25 في المئة لزيادة قيمة الإيجار، يصب في صالح المستأجرين الذين يشكلون نحو 48 في المئة من الشعب التركي، لكنه ينعكس سلبا على ملاك العقارات (52 في المئة من الأتراك)، لأن قيمة الإيجار لم تعد تناسب مستوى التضخم في البلاد. 
 
وتوقع أن تتجه أسعار العقارات والإيجارات في تركيا إلى مزيد من الارتفاع، خاصة أن عروض الإيجار أقل بكثير مما يحتاجه السوق، مرجحا أن لا يلتزم أصحاب المنازل بالنسبة التي حددتها الحكومة التركية.

وأوضح أداك أن الموظف التركي كان يحتاج بين 20 – 25 سنة لشراء منزل في تركيا، لكن مع ارتفاع أسعار العقارات والتضخم في البلاد، ارتفعت المدة إلى نحو 35 سنة، متوقعا أن تصل المدة إلى 50 عاما خلال الفترة المقبلة.

ورصدت "عربي21"، شكاوى مستأجرين من محاولات ملاك العقارات للالتفاف على نسبة زيادة الإيجار التي حددتها الحكومة.

وبحسب الشكاوى، يقدم أصحاب المنازل عروضا للمستأجرين القدامى بدفع مبالغ مالية تعادل ستة أشهر من قيمة الإيجار بهدف إخراجهم، وتأجير المنزل لمستأجر جديد بفارق 3 – 5 أضعاف عن السعر القديم، كما أن بعض ملاك المنازل يعرضون دفع تكاليف الانتقال وإيجار ستة أشهر للمستأجر القديم، باعتبار أن الحصول على قيمة ثلاثة أشهر من عائد الإيجار وفقا للسعر الجديد، سيغطي المبلغ المعروض على المستأجر القديم. 

الدول العربية الأكثر شراء

وبتتبع وتحليل البيانات الرسمية لمبيعات العقارات في تركيا على مدار السنوات الأربع الماضية، أعدت "عربي21" قائمة بأكثر 10 دول عربية شراء للعقارات بتركيا، بإجمالي حجم مبيعات بلغ 74233 عقارا للعشر دول مجتمعة خلال الفترة من أيلول/سبتمبر 2018 وحتى أيلول/سبتمبر 2022.

وجاء العراق في صدراة الدول العربية الأكثر شراء للعقارات بشراء 36391 عقارا، ثم الكويت بشراء 8442 عقارا، ثم السعودية في المركز الثالث بشراء 7146 عقارا، تلاها الأردن بشراء 5268 عقارا.

واحتلت مصر المركز الخامس في القائمة بشراء 4563 عقارا، ثم اليمن عبر شراء 4409 عقارات، ثم لبنان بشراء 3497 عقارا، تلته ليبيا بشراء 1732 عقارا، في حين جاءت قطر بالمركز التاسع عبر شراء 1485 عقارا، ثم السودان بالمركز العاشر بشراء 1300 عقار.

ورصدت "عربي21" مجموعة ملاحظات من واقع بيانات معهد الإحصاء التركي بشأن الجنسيات العربية الأكثر شراء للعقارات خلال الفترة من أيلول/سبتمبر 2018 إلى نفس الشهر من العام الجاري، يمكن أن نوجزها في النقاط التالية:

- احتل العراق صدارة الدول العربية الأكثر شراء للعقارات في تركيا على مدار السنوات الأربع الماضية، تلته الكويت من حيث عدد العقارات التي تم شراؤها.

- 3 جنسيات خليجية كانت من بين العرب الأكثر شراء للعقارات بتركيا هي الكويت والسعودية وقطر، ولم تسجل كل من الإمارات والبحرين وسلطنة عمان أي دخول للقائمة خلال الفترة المذكورة.

- احتلت السعودية المركز الثاني عربيا عامي 2018 و2019، لكنها اختفت نهائيا من القائمة في العام 2021 (على خلفية توترات سياسية بين الرياض وأنقرة)، قبل أن تعود للقائمة في العام 2022 (في إشارة إلى انتهاء التوترات بين البلدين).

- نافست قطر عربيا خلال عامي 2018 و2019 فقط لكنها اختفت تماما من القائمة منذ عام 2020 وحتى الآن، على الرغم من العلاقات الاقتصادية والسياسية الوطيدة بين البلدين، وهو ما قد يشير إلى أن الاستثمار العقاري بتركيا لم يعد من أولويات القطريين خلال تلك الفترة.

- تزايد الإقبال المصري على شراء العقارات في تركيا، حيث حافظت مصر على وجودها في القائمة طوال الأعوام الأربعة الماضية، واحتلت المركز السابع والسادس والخامس والرابع على التوالي.

-دخل السودان للمرة الأولى في القائمة عام 2021. في حين خرجت ليبيا من القائمة عامي 2021 و2022 رغم أنها نافست عربيا في 2019 و2020.

احتل اليمن المركز الثالث عربيا على مدار الأعوام الثلاثة الماضية، واختفى من القائمة خلال العام 2019 فقط. كما خرج الأردن من القائمة خلال العام الحالي رغم محافظته على المركز الرابع عربيا على مدار الأعوام الثلاثة السابقة.

حافظ اليمن على وجوده في القائمة طوال الفترة المذكورة، حيث احتل المركز الثامن عامي 2018 و2019، قبل أن يتزايد الإقبال على الشراء ويصعد للمركز السادس عام 2020 ثم إلى المركز الخامس خلال العام الجاري.

تغييرات تخص الأجانب

وفي مقابلة مع "عربي21"، قال الخبير العقاري، براء بادنجكي، إن أزمة كورونا خلقت لدى المستهلك في كل العالم حالة شراهة تجاه التسوق والشراء في كثير من المجالات ولوحظ ارتفاع الطلب على كثير من المنتجات باختلاف أنواعها. وتركيا لم تكن استثناء من ذلك، فقد زادت الأسعار نتيجة لزيادة الطلب على العقارات.

وأضاف بادنجكي: "ساهم في تعزيز النمو في السوق العقاري في تركيا أمران، الأول المحافظة على سعر فائدة منخفض قدر الإمكان أقل من قيمة التضخم، ما جعل وضع الأموال في البنوك وأخذ فوائد مقابلها استثمارا غير ناجح، وبدأ الناس يفتشون عن بدائل وجد بعضهم أن العقارات أحد هذه البدائل، والأمر الثاني التسهيلات المستمرة من الحكومة التركية لتقديم قروض عقارية بفوائد مخفضة للمواطنين مما زاد الطلب أيضا على العقار محليا".

وأكد أن "قرار الرئيس التركي بخفض قيمة الحصول على الجنسية التركية مقابل شراء عقار بـ 250 ألف دولار ساهم في زيادة الطلب على العقارات من قبل الأجانب، ولكن هذا الطلب مهما زاد فهو يبقى متواضعا مقارنة بالطلب الداخلي في تركيا على العقار".

وأوضح أن مبيعات الأجانب يتركز معظمها في المشاريع الفخمة، بنسبة تجاوزت 17 بالمئة خلال هذا العام ومن المتوقع زيادتها بعد عدة تغييرات قانونية تخص الأجانب أولها رفع القيمة اللازمة لشراء عقار بغرض التقدم للحصول على الجنسية التركية إلى 400 ألف دولار بدءا من تاريخ 13 حزيران/يونيو لعام 2022 إضافة إلى وضع شروط للقيمة الأدنى للعقار اللازم للتقدم من خلاله إلى الإقامة العقارية بحيث لا يقل عن 75 ألف دولار في المدن الكبرى بتركيا.

ربط الأسعار بالدولار

وحول إمكانية ضبط أسعار العقارات في تركيا، رأى الخبير العقاري، محمد القرشي، أنه يجب على الحكومة التركية تقديم مشاريع سكنية بأسعار حقيقية دون الاشتراك مع القطاع الخاص، إضافة إلى منح المزيد من تصاريح البناء لزيادة عدد المساكن في البلاد، وجعل نسبة العرض موافقة لنسبة الطلب. 
  
وأشار القرشي في مقابلة مع "عربي21"، إلى أن معظم المستثمرين العقاريين بدأوا بربط أسعار المنازل بسعر الدولار مقابل الليرة التركية.

وأضاف: "سعر العقارات حاليا يتم تحديده وفق السعر الأعلى للدولار في آخر ستة أشهر، ما يعني استمرار ارتفاع أسعار المنازل في حال تراجع الليرة أمام الدولار". 

واختلف القرشي مع بادنجكي، حول تأثير رفع قيمة شراء عقار للحصول على الجنسية التركية من 250 ألفا إلى 400 ألف، موضحا أن الكثير من المستثمرين من ألمانيا والسويد وروسيا، يعتبرون السوق التركي مناسبا للاستثمار في عدد من القطاعات وأبرزها العقارات.

وبين أن تجربة المستثمرين الأجانب في تركيا كانت إيجابية جدا وخاصة في قطاع العقارات، مشيرا إلى أن نسبة شراء الأجانب تعادل أقل من 5 بالمئة من إجمالي النسبة، وهي نسبة لا يمكن أن تؤثر على السوق العقاري، خاصة أن أكثر من 96 بالمئة من مبيعات العقارات يتم للمستثمرين والمواطنين الأتراك.

ونبه إلى أن دخول الأجانب إلى سوق العقارات التركية لا يعني بالضرورة الحصول على الجنسية التركية، مشيرا إلى أن نسبة المستثمرين من الولايات المتحدة وبريطانيا وألمانيا والسويد، تمثل 10 بالمئة من إجمالي استثمارات الأجانب في القطاع العقاري.

مساع حكومية لحل الأزمة

وضمن مساعي الحكومة التركية لوقف الارتفاع الهائل في أسعار المنازل، أعلن الرئيس التركي عن أضخم مشروع لـ"الإسكان الاجتماعي" في تاريخ البلاد، والمقرر أن يؤمن 250 ألف منزل خلال عامين.

وقال أردوغان إن المشروع لن يتوقف عند حد 250 ألف منزل في 81 ولاية تركية، وإنما سيتوسع ليصبح 500 ألف منزل بحلول 2028، مؤكدا أن "الزيادات في أسعار المساكن والإيجارات جعلت المواطنين يشعرون بالضيق، لأن الملاك يضطهدون مستأجريهم".

وأشار إلى أن عدد الطلبات المقدمة لحملة الحصول على المنزل الأول للحملة يقترب من 8 ملايين، ما يعني أن هناك أكثر من 6 ملايين مواطن سيتمتعون بمنازل أكثر سلاما وأمانا.

وقالت شركة الإنشاء التركية "توكي" إن 7.2 ملايين مواطن تقدموا بطلبات تسجيل للدخول في قرعة الحصول على منزل لأول مرة منذ الإعلان عن المشروع منتصف شهر أيلول/سبتمبر الماضي، بينما بلغ عدد المستوفين للشروط 4.8 ملايين شخص فقط.

واشترطت "توكي" على الراغبين بدخول القرعة أن يكونوا فوق 18 عاما ولا يملكون أي عقار ضمن الولايات التركية، موضحة أنها استثنت 2.7 مليون طلب لأنها لم تستوف الشروط، بينما يتم التدقيق في باقي الطلبات المقدمة.

ويبني ملايين الأتراك، خاصة محدودي الدخل، آمالا عريضة على الإسكان الاجتماعي الأكبر في تاريخ البلاد الذي طرحه أردوغان، والإجراءات الحكومية، في تخفيف حدة أزمة السكن بالبلاد، خلال الفترة المقبلة، ووقف التزايد الحاد في أسعار العقارات.